부동산 세금 혜택 시뮬레이터
부동산 투자 손실, 공제받을 수 있을까?
복잡한 미국 수동적 손실 규정(PAL), 더 이상 추측하지 마세요. 당신의 소득과 참여 수준에 맞춰 공제 가능액을 직접 시뮬레이션하고 최적의 절세 전략을 찾아보세요.
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대부분의 소규모 임대 투자자에게 적용되는 가장 일반적인 예외 조항입니다. 당신의 수정 조정 총소득(MAGI)이 공제액에 어떤 영향을 미치는지 확인해보세요.
귀하의 최대 공제 가능 손실액
$20,000
이 금액을 임금 등 다른 소득에서 공제하여 세금을 줄일 수 있습니다.
이월되는 손실액: $5,000
위 차트는 MAGI가 $100,000를 초과하면서 특별 공제액이 어떻게 점차 감소하는지를 보여줍니다.
부동산 전문가(REP) 자격 판별기
고소득 투자자가 무제한으로 손실을 공제받기 위한 최상의 전략입니다. REP 자격의 두 가지 핵심 요건을 충족하는지 단계별로 확인해보세요.
요건 1: 시간 테스트
부동산 관련 사업에 투입한 시간을 입력하세요.
요건 2: 실질적 참여 테스트
REP 자격을 얻었으니, 이제 임대 활동에 실질적으로 참여했음을 증명해야 합니다.
다음 중 하나 이상을 충족해야 합니다:
위 테스트들은 가장 일반적인 기준이며, 이 외에도 4가지 추가 테스트가 있습니다. 모든 참여 시간은 동시대적 시간 기록부로 증명해야 합니다.
고급 절세 전략
REP 자격이 없거나 특별한 상황에 있는 투자자를 위한 추가적인 세금 최소화 전략을 살펴보세요.
평균 임대 기간이 7일 이하인 활동(예: 에어비앤비)은 세법상 '임대 활동'으로 보지 않습니다. 이는 '본질적으로 수동적'이라는 규칙에서 벗어남을 의미합니다.
전략적 의미: REP 자격 없이도, STR 활동에 '실질적으로 참여'했음(예: 100시간 이상 참여하고 누구보다 많이 일함)을 증명하면 손실을 W-2 소득에서 공제할 수 있습니다. 이는 고소득 전문직 종사자에게 매우 강력한 전략입니다.
장점: 여러 부동산에 투입한 시간을 합산하여 '실질적 참여'(예: 500시간) 요건을 더 쉽게 충족할 수 있습니다.
단점: 한번 그룹으로 묶으면, 그룹 내 부동산 중 하나만 매각해도 해당 부동산의 누적 이월 손실을 공제받을 수 없습니다. 모든 부동산을 처분할 때까지 손실이 '갇히게' 됩니다. 이 선택은 철회가 어려워 신중해야 합니다.
핵심: 캘리포니아는 연방 세법의 부동산 전문가(REP) 예외를 인정하지 않습니다. 캘리포니아 세금 목적상 모든 임대 활동은 항상 수동적입니다.
영향: 연방 세금 신고 시 REP 자격으로 손실을 전액 공제했더라도, 캘리포니아 주 세금 신고에서는 해당 공제가 부인되어 추가적인 주 세금을 납부해야 할 수 있습니다. 캘리포니아 자산 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.
