미국 이자 비용 세금 혜택 가이드
대화형 시뮬레이터로 복잡한 세금 규정을 쉽게 이해하고 절세 전략을 찾아보세요.
주택담보대출 이자 공제 시뮬레이터
주택 소유자를 위한 가장 큰 세금 혜택 중 하나인 주택담보대출 이자 공제액을 계산해 보세요. 2017년 세법 개정(TCJA)으로 변경된 부채 한도와 주택 자산 대출(HELOC) 규정이 어떻게 적용되는지 확인할 수 있습니다.
계산 결과
공제 가능 한도:
공제 가능 이자:
주택 자산 부채 (HELOC) 이자는?
2018-2025년 동안 주택 자산 부채 이자는 원칙적으로 공제가 유예되었습니다.
단, 중요한 예외가 있습니다.
대출 자금을 주택을 '구입, 건축 또는 실질적으로 개량'하는 데 사용했다면, 해당 이자는 여전히 '주택 취득 부채'로 간주되어 공제 가능합니다. 이 경우, 총 부채 한도($750,000/$1,000,000)에 포함하여 계산해야 합니다. 즉, 대출의 이름이 아닌 자금의 실제 사용처가 핵심입니다.
'포인트' 비용 공제 규칙
'포인트'는 선급 이자로, 일반적으로 대출 기간에 걸쳐 나누어 공제해야 합니다.
하지만 주 거주지 '구입' 또는 '건축'을 위한 대출이라면, 특정 조건 충족 시 지불한 연도에 전액 공제 가능합니다.
- 재융자나 제2 거주지에 대한 포인트는 즉시 공제가 불가능합니다.
- 판매자가 대신 내준 포인트도 구매자가 공제받을 수 있습니다.
투자 이자 비용 공제 시뮬레이터
마진론 등 투자를 위해 빌린 돈에 대한 이자 공제는 '순 투자 소득(Net Investment Income, NII)'이라는 한도 내에서만 가능합니다. 이 시뮬레이터는 NII 한도를 계산하고, 장기 자본 이득을 NII에 포함하는 '전략적 선택'의 유불리를 분석하는 데 도움을 줍니다.
분석 결과
올해 공제 가능 이자
내년으로 이월될 이자
순 세금 효과
이자 추적(Tracing) 마법사
미국 세법의 핵심 원칙은 '자금의 실제 사용처'에 따라 이자의 성격이 결정된다는 것입니다. 대출금의 담보가 무엇이든 상관없이, 돈을 어디에 썼는지가 공제 가능 여부를 결정합니다. 이 시뮬레이터로 대출금을 어떻게 배분해야 하는지 알아보세요.
주택담보대출 이자
주택 개량에 사용된 이자.
Schedule A에서 공제 가능.
투자 이자
투자 자산 매입에 사용된 이자.
NII 한도 내에서 공제 가능.
개인 이자
개인적 소비에 사용된 이자.
공제 불가.
사업 이자
사업 활동에 사용된 이자.
사업 비용으로 공제 가능.
특별 납세자 프로필
납세자의 거주 신분에 따라 이자 공제 규정이 다르게 적용될 수 있습니다. 해외 거주 시민권자 및 비거주 외국인에게 적용되는 주요 규칙들을 확인하세요.
해외 거주 미국 시민/영주권자
전 세계 소득에 대해 미국에 납세 의무가 있으며, 원칙적으로 미국 거주자와 동일한 공제 혜택을 받습니다.
주의: 해외 근로 소득 공제(FEIE) 선택 시
Form 2555를 통해 해외 근로 소득을 과세 대상에서 제외하면, 그 제외된 소득에 비례하여 주택담보대출 이자나 주/지방세 같은 항목별 공제액이 줄어들 수 있습니다. FEIE와 해외 납부 세액 공제(FTC) 중 어느 것이 더 유리한지 신중하게 비교해야 합니다.
비거주 외국인 (Non-Resident Alien, NRA)
NRA의 이자 비용 공제는 매우 제한적이며, 해당 이자가 '미국 사업과 실질적으로 관련된 소득(ECI)'을 창출하는 데 직접적으로 사용되었을 경우에만 가능합니다.
- 미국 내 임대 부동산: ECI를 창출한다면 해당 부동산의 담보 대출 이자는 임대 비용으로 공제 가능합니다.
- 개인 거주용 주택: ECI와 관련이 없으므로 주택담보대출 이자 공제가 불가능합니다.
- 투자 이자: 해당 투자가 ECI를 창출하는 드문 경우에만 공제 가능합니다.
- NRA는 표준 공제를 받을 수 없으며, Form 1040-NR을 통해 항목별 공제만 가능합니다.