주거용 임대 부동산: 세금 혜택 극대화하기
미국에서 주거용 부동산 임대는 안정적인 수입원일 뿐만 아니라, 강력한 세금 혜택을 통해 부를 축적하는 전략적 도구입니다. 이 가이드는 임대 소득을 비과세로 만들고, 비용을 공제하며, 가장 큰 절세 항목인 '감가상각'을 활용하는 방법을 알려드립니다.
혜택 1: 감가상각 - 가장 강력한 비현금성 공제
감가상각은 실제 현금 지출 없이도 과세 소득을 줄여주는 '서류상 비용'입니다. 건물의 가치가 시간이 지남에 따라 감소한다고 보고, 그 비용을 27.5년에 걸쳐 공제받는 것입니다. 아래 계산기로 당신의 부동산이 얼마나 큰 세금 혜택을 가져다주는지 확인해보세요.
부동산 취득가액에서 토지 가치를 뺀 금액을 입력하세요.
연간 감가상각 공제액
$10,909
총 감가상각액 (27.5년)
$300,000
참고: 이 계산은 일반적인 주거용 임대 부동산의 27.5년 정액법(straight-line) 감가상각을 기준으로 합니다. 첫해와 마지막 해의 공제액은 임대를 시작한 월에 따라 달라질 수 있습니다.
혜택 2: 모든 필수 경비를 공제받기
임대 사업 운영에 필요한 '통상적이고 필요한' 모든 비용은 임대 수입에서 공제하여 과세 대상 소득을 줄일 수 있습니다. 아래 체크리스트를 통해 어떤 항목들을 공제할 수 있는지 확인해보세요.
모기지 이자
부동산 담보 대출에 대해 지불하는 이자.
재산세
주/지방 정부에 납부하는 부동산 관련 세금.
보험료
화재, 책임, 재해 등 임대 부동산 보험료.
수리 및 유지보수
페인트칠, 배관 수리 등 자산 가치를 유지하는 비용.
공과금
집주인이 부담하는 전기, 수도, 가스 요금.
교통비
부동산 관리를 위한 차량 운행 및 출장 경비.
광고비
세입자를 구하기 위한 온라인/오프라인 광고.
관리 및 전문 수수료
관리 회사, 회계사, 변호사 등에게 지불한 비용.
청소 및 관리용품
공용 공간 청소나 관리에 필요한 물품 구입비.
수리 (Repairs)
자산의 현 상태를 유지하는 활동입니다. 비용은 발생한 해에 **전액 공제**됩니다. (예: 깨진 창문 교체)
개선 (Improvements)
자산의 가치를 높이거나 수명을 연장하는 활동입니다. 비용은 **감가상각**을 통해 여러 해에 걸쳐 공제됩니다. (예: 지붕 교체)
혜택 3: 특별 규칙을 활용한 추가 절세
특정 조건을 만족하면 일반적인 공제 외에 추가적인 세금 혜택을 받을 수 있습니다.
본인 거주 주택을 포함한 주거용 부동산을 **1년 중 총 14일 이하로 임대**했다면, 그로 인해 발생한 **임대 수입은 전액 비과세**입니다. 세금 보고 의무가 없으며, 세금을 한 푼도 낼 필요가 없습니다. 단, 이 경우 관련 비용도 공제할 수 없습니다. 대형 스포츠 행사나 축제가 열리는 지역에서 활용하기 좋은 매우 강력한 혜택입니다.
일반적으로 임대 활동에서 발생한 손실은 다른 임대 소득으로만 상쇄할 수 있습니다. 하지만, 임대 사업에 **'적극적으로 참여(actively participate)'**하는 경우, **최대 $25,000까지의 임대 손실**을 당신의 급여나 사업 소득 같은 다른 종류의 소득에서 공제할 수 있습니다. '적극적 참여'란 세입자 선정, 임대 조건 결정 등 주요 관리 결정을 직접 내리는 것을 의미합니다. 이 혜택은 수정 조정 총소득(MAGI)이 $100,000를 초과하면 줄어들기 시작해 $150,000 이상이면 적용되지 않습니다.